借地権① 借地権についての基礎

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画像:https://pixabay.com/

どうも米満です!

今回のコラムは、『借地権』の基礎についてです‼

マイホームの購入をご検討中の方は、
「借地権付き一戸建て」,
「定期借地権付きマンション」
といった物件を見かける機会も多いのではないでしょうか?

借地権付き物件は、お手頃感もあり興味深いですよね!!
皆さんはその『借地権』について、どのようなイメージをお持ちですか?

おそらく、「土地を借りる権利」と答えられる方が大半ではないでしょうか!!

実は『借地権』といってもいろいろな種類があり、
それが原因で、さまざまなトラブルに巻き込まれるケースもあります。
そこで「そもそも借地権って何?」、借地権の概要についてお話します!!

1.そもそも『借地権』ってなに?

借地権とは、建物や土地についての貸借契約を取り決めた、「借地借家法」という法律のもとで、以下のように明記されています。

・建物の所有を目的とした地上権または土地の賃借権をいう

ちょっと難しいですよね?

わかりやすく説明すると、「地主の方から土地を借りて、自己所有の建物を建ててもいいですよ」という権利です。

土地の所有者である地主の方と契約を結び、地代を払うことでその土地の借地権を手に入れることができます。
そして借地権があれば、その土地に、自分の住まいやマンションなどを建てることができるわけです。

建物自体はご自身のものですが、土地は地主の方のものなので、自分で土地を買う場合とは、異なった制約があります。

・一般的に借地の場合は、再建築や増改築をするときには、地主の方の承諾が必要
・売却をするときにも、地主の方の承諾が必要
などの制約があります。

これらの制約は、土地を貸している地主さんを守る権利です。
ただし、これらの条件は借地権の種類によっても変わってきます。

「借地権付きのマンションを購入する」「借地権付きの建物を売買する」といった場合は、最初に借地権の種類を確認することが大切なのです。
それを怠ると後々、トラブルに巻き込まれる可能性も十分に考えられます。

2.「地上権」と「賃借権」の違い

法律では「地上権」と「賃借権」の2つを、借地権として定義しています。
これらの違いはどういった部分なのでしょうか?

①地上権
地上権は、人が物を直接的に支配できる権利「物権」にあたり、占有権や所有権も物権のひとつです。
借地人さんの権利が強く、借地権を自由に売買することが可能です。

②賃借権
賃借権は、「債権」という財産権のひとつにあたります。
賃借権は地主さんの権利が強く、売却や譲渡する場合に地主様の承諾が必要です。
またその際、承諾料が発生するケースが殆どです。

ちなみに現在では、借地権の多くが賃借権となり、地上権が設定されることは、少なくなっています。
とはいえ、賃借権でも地主の方が、売却を拒否することは稀ですし、権利的に大きな差はなくなってきています。
売却手順が多少違うと覚えておいてもらえればよいでしょう。

また、“旧法”借地権なのか“新法”借地権なのかも大切なポイントです。
平成4年に、借地権に関する法律が改訂され、平成4年以前までの法律が、適用される「旧法借地権」、
そして現在の法律が適用される「新法借地権」の2種類があります。

新法施行前に既に借地であったものは、新法は適用されず旧法が適用されます。
新法借地権が制定されて20年ほど経ち、現在旧法と新法が混在していますが、旧法借地権が圧倒的に多いのが現状です。

そのため、借地に関する取引をする際は、旧法なのか新法なのか、という部分も確認が必要です。

「旧法借地権」と「新法借地権」の違いについては、次回にお話したいと思います。

まずは、「借地権ってなに?」という疑問は多少なりとも解消できると良いなと思います。
では、次回お楽しみに!!