貸出し① 不動産を賃貸に出すときには?

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どうも米満です!

今回のコラムは、
『不動産を賃貸に出すときには?』について、いくつかお話します!!

ボロボロの中古物件

古本や古着、中古車をはじめ、様々なものに中古品市場が存在していますが、家も同様で、ボロボロであっても家賃が安いなら借りたいという人は存在します。

「DIY賃貸」と呼ばれる借り手が自分好みに内装工事を行いたい場合や、工房としてものづくりの仕事をされる方など、きれいにリフォーム工事がなされているよりも、多少の傷や汚れを折り込み済みで貸してくれる家を探している人は意外に多いのです。

不動産業者は賃貸の場合、家賃の何%で利益を得るビジネスモデルのため、価格が安い物件の仲介をあまりやらないと思っていましたが、近年はそういったボロ家のニーズに注目し、賃貸に出すための工夫や集客をしている不動産業者も増えているように思います。

賃貸に出すと二度と返ってこないのでは?という不安

「親族がいつか帰ってきて住みたいというかも知れない。」、

「子供が大きくなって独立するときに、使うかも知れない。」

賃貸に出した不動産を自分で使いたいと思っても、一度貸してしまうと、
再び利用することは出来なくなってしまうのではないか?と思われるかもしれませんが、これは『定期借家契約』という期限を最初から決めて賃貸に出すことで対応が可能です。

期間が来れば有無を言わせず賃貸は終了となり、借り手は出て行かなくてはなりません。

もし、オーナーや借り手の両方が契約の延長を希望するのであれば、再契約が必要になります。

期間を決めて賃貸に出す定期借家契約では、期間を決めない一般の賃貸借契約の場合に比べて、家賃は安くなりがちですが、家族などがいつか使うかも知れない場合には、非常に有効な方法です。

土地は他人名義だが建物を賃貸に出せるか?

土地と建物それぞれ不動産名義が別になっている場合でも、建物の所有名義だけで賃貸に出すことができます。

賃貸に出す対象は建物のみで、土地とセットで賃貸しているわけではないのです。

法的には、建物の賃貸借には自動的に、土地の利用権がセットになっているとされており、オーナー自身が建物を所有するにあたって、持っている土地の利用権を、一緒に貸すということになります。

もちろん、土地の所有者からすれば、オーナーが建物を建てて利用しているはずなのに、見知らぬ借り手が出入りしているとなると、ビックリしてしまいますね!!(笑)

事前に土地の所有名義人の承諾を、得るようにしましょう。

もし仮に、不当に土地の所有者が承諾を拒むような場合には、裁判所が代わりに承諾を出してくれる制度もあります(借地借家法19条)。

以上の3点を簡潔にまとめると、建物が古くてボロボロであっても、逆にボロ家ゆえの家賃の安さに、魅力を感じる人もいます。

借り手が勝手に民泊を始めたり、「一度貸すと返ってこないのでは??」という不安も、契約上の工夫で解決が可能です。

土地と建物の不動産名義が違っても、土地名義人に承諾をもらえば大丈夫です。

次回は、『古い持ち家を賃貸に出すときのリスク』についてです。